+359879470736
В Болгарии существует такое понятие, как этажная собственность. Я планирую написать целый цикл статей об этажной собственности в Болгарии, так как тема очень актуальная. На собственном опыте знаю, что соотечественникам, не имевшим недвижимость в этажной собственности становится очень сложно, когда там появляются проблемы с управляющей компанией, с управляющими и контролирующими органами, с оплатой услуг и т.п. Поэтому важно разобраться с самим понятием и механизмом работы. Очень надеюсь, что мои статьи помогут людям с такими вопросами как: что такое этажная собственность? как и кто ей управляет? как предотвратить самоуправство в этажной собственности? какие методы бухгалтерского учета и документы для отчетности в этажной собственности? примерные образцы и основные документы для этажной собственности, как подготовить и провести общее собрание этажной собственности(кондоминиума)?
Внимание, если вам необходима помощь или индивидуальная консультация по вопросам этажной собственности в Болгарии -обращайтесь , и мы с удовольствием порекомендуем вам компетентных специалистов!
Итак, начинаем с основного. Понятие и причины возникновения этажной собственности.
В законе к сожалению не дается легального определения понятию "этажная собственность", но специфическими понятиями этого определения являются здание, этаж, подземный этаж, надземный этаж, чердачное помещение. Отсюда можно сделать вывод, что этажная собственность (EС) в Болгарии это здание, которое имеет один или несколько этажей и более одного собственника обособленных объектов в здании, как жилых так и не жилых. А в здании обязательно есть общие части (Общими частями по своей природе являются те конструктивные элементы, без которых здание не может существовать как таковое - фундамент, наружные стены, крыша, лифт, основные водопроводные и канализационные трубы и т. д. Они не могут иметь другого назначения. Общие части неделимы и находятся в режиме совместного пользования всех собственников ЕС). Следует сразу отметить,что ЕС возникает через строительство и через дельбу, путем передачи отдельного объекта из здания, которое до сих пор принадлежало одному лицу. И если человек приобретает недвижимость в ЕС, то он автоматически становится собственником общих частей. Информацию о том, сколько метров общих частей вы имеете в собственности можно найти в нотариальном акте на собственность недвижимости. Имея в собственности общие части и прилежащие территории, собственники этажной собственности становятся связаны между собой, потому что им как минимум нужно организовать и (или) осуществлять поддержку, управление и контроль общих частей и прилежащих территорий. В следствии чего между ними возникают правовые отношения, которые в настоящее время регулируются очень хорошим, на мой взгляд, документом "ЗАКОН ЗА УПРАВЛЕНИЕ НА ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ" (ЗУЕС). В нем сказано какие виды этажной собственности (ЕС) существуют. Как организовывается этажная собственность в Болгарии. Дано определение кто такие собственники и обитатели, органы управления и контролирующие органы. Их права и обязанности по отношению к этажной собственности и друг другу. Описан обхват и формы управления. Как правильно осуществлять контроль за этажной собственностью и ее управлением. Как проводить ремонт и поддержку этажной собственности в Болгарии и многие другие административные распоряжения и понятия, касающиеся ЕС.
Типы этажной собственности .
ЗУЕС предусматривает два типа этажной собственности- жилой комплекс (ЖК) закрытого типа и обычная этажная собственность. ЖК закрытого типа ( согласно "допълнителни разпоредби" параграф 1 пункт 3 в ЗУЭС) - это комплекс, обособленный как отдельный земельный участок, в котором построены здания в режиме этажной собственности и другие объекты, обслуживающие собственников и жителей, при соблюдении требований контролируемого доступа для посторонних . Управление общими частями в ЖК закрытого типа регулируется письменным договором с нотариальной заверкой подписей между инвестором и владельцами обособленных объектов.
Обычная этажная собственность- это собственность, которая не построена на закрытой территории и в ней нет контролируемого доступа внешних лиц. Важно знать что в этажной собственности все решения об управлении и поддержке общих частей принимает общее собрание собственников. Общее собрание выбирает также управляющий и контрольный совет в этажной собственности. При этом управляющий совет или управляющий выполняет или организовывает выполнение решений общего собрания. А контрольный совет или контролер осуществляет проверку выполнения этих решений, в том числе и финансовую. Отчет о своей деятельности управляющий и контрольный совет предоставляет на общем собрании этажной собственности, которое обычно проходит 1 раз в год. Этажная собственность не является юридическим лицом.
Если обычная этажная собственность имеет более трех автономных объектов то управление в ней может осуществляться в двух формах - общим собранием или объединением собственников. Это факультативная форма управления. Характерно, что объединение собственников-это ЮЛ, задачей которого является управление общими частями. Для создания этой формы управления необходимо созвать учредительное собрание всех владельцев этажной собственности. Оно единогласно принимает решение об учреждении объединения собственников, определяет название содружества, составляет отдельное соглашение в котором могут быть оговорены сроки существования организации. С большинством более половины голосов выбирается управляющий и контрольный совет. Содружество вписывается в публичный реестр. Управляющими органами содружества являются общее собрание, управляющий совет (менеджер) и контрольный совет (контролер).
