Как составить бюджет для этажной собственности

Для того, чтобы составить правильный бюджет я бы посоветовала вам внимательно почитать Закон за управление на етажната собственост в Болгарии. В котором описаны все доступные статьи расходов и приходов, которые бывают в этажной собственности. А также дано определение какие бывают расходы на этажную собственность. Например  расходы на поддержку и управление.  Расходы на ремонт и обновление. Полезные расходы и т.п. И от чего могут получиться приходы в этажную собственность. Когда вы ознакомитесь и изучите детально эту информацию из закона, у вас обязательно сложится правильный бюджет. Уверяю вас, что вы уже не ошибетесь с предназначением ваших расходов. И так, как ко мне в последнее время обращались люди с вопросами о бюджете в этажной собственности я решила написать об этом поподробнее. 

Итак, в бюджете обязательно:

Должен быть обозначен период. (Временные рамки действия. Например календарный год. )

Бюджет должен состоять из разделов расход, приход, остаток. 

Расход - куда включены все расходы на этажную собственность.

Приход -  сформированная сумма взноса каждого собственника. Она определяются на  основе установленных расходов

А эти разделы в свою очень должны включать в себя грамотно сформированные статьи с названием расходов. 

 Внизу я кратно опишу что включает в себя каждая статья расходов в бюджете, потому что очень надеюсь, что это кому-то поможет составить свой "правильный" бюджет

1. Расходы по управлению и содержанию общих частей этажной собственности (ст. 48, абз. 8 ЗУЭС, ст. 51 ЗУЭС). Согласно  параграф 1, т. 11 ДР на ЗУЕС , затраты на управление и обслуживание общих частей включают:

• а. Стоимость расходных материалов, связанных с управлением.

• Это расходные материалы, необходимые для осуществления полномочий правления (управляющего), кассира и наблюдательного совета (контролера), включая расходы на объявление, созыв и проведение  общих собраний. Расходы на бумагу, принтер. Общая сумма таких расходов может быть ограничена определенной максимальной суммой решением общего собрания о принятии годового бюджета кондоминиума. При наличии решения общего собрания в этом смысле можно предусмотреть в качестве расходных материалов выплату единовременной суммы в пользу лица, выполняющего роль протокольщика во время  общего собрания собственников.

 б. Расходы на оплату вознаграждений

• К ним относятся: (садовник, администратор, уборщик и т.д.)
• По решению общего собрания собственников могут быть выплачены  как единовременные вознаграждения, так и вознаграждения, выплачиваемые в определенные периоды времени: ежемесячно, ежеквартально, ежегодно и т. д.

 c. Расходы на оплату внешних услуг

• электричество, вода, чистка  канализации
• затраты на обеспечение законодательных требований пожарной безопасности;
• расходы на проведение текущего ремонта в общих частях здания и замену оборудования, необходимого для использования общих частей (замена лампочек, замена замков, поставка новых ключей от общих частей, замена входных  дверей, ворот, ограды, замена плитки и пола, замена разбитых окон и т. д.);
•  расходы для поддержки общей территории для использования и бассейна

 д. Прочие расходы, необходимые для управления и обслуживания общих частей здания.

• вознаграждение при передаче обслуживания общих частей здания юридическому или физическому лицу. Сделать это можно только на основании решения общего собрания собственников квартир по ст. 11, п. 1, поз.11 ЗУЭС
• расходы на консультационные услуги (бухгалтерские, налоговые, юридические и др.),
• судебные издержки и гонорары адвокатов (гонорары за юридические консультации) в случае участия кондоминиума в судебном разбирательстве - в случаях, когда эти расходы несет председатель правления (управляющий).

Согласно чл. 23, ал. 4 ЗУЕС  председатель правления (управляющий) представляет в суде владельцев кондоминиума по искам предъявленным им в связи с общими частями (в качестве ответчика), а также по искам, поданным против владельца, пользователя или арендатора, который не выполняет решение общее собрание или его обязательства в соответствии с настоящим законом (в качестве истца). В претензиях к третьим лицам в связи с общими частями председатель правления (управляющий) представляет собственников только в том случае, если он уполномочен общим собранием.

Для исполнения указанных судебных издержек необходимо будет принять решение общего собрания - для подачи иска и / или использования юридических услуг при осуществлении судебной защиты интересов собственников кондоминиумов. В случаях, когда расходы несет председатель правления (управляющий) без решения общего собрания кондоминиума, но с соблюдением истекающего срока давности, положения ст. 48, п. 6 ЗУЕС: понесенные им расходы должны быть возмещены решением общего собрания или вычтены из причитающихся им взносов после представления документов, подтверждающих платежи.

е. Расходы на содержание и использование прилегающей к зданию территории по  чл. 4 ЗУЕС.

 Эти затраты не указаны в дополнительных распоряжениях  на параграф 1, т. 11 ДР на ЗУЕС , но они могут быть отнесены к рассматриваемой категории затрат на управление и содержание общих частей, потому что, хотя это не общая часть здания, но выполняет аналогичные функции - может использоваться любым владельцем, пользователем или жильцом для реализации своего права на соответствующий отдельный объект в кондоминиуме.

Обеспечение указанных расходов в годовом бюджете кондоминиума будет достигнуто только в том случае, если такая прилегающая территория определена специальной  заповедью кмета и скицей как предвидено в чл. 4 ЗУЕС ред.

ж. Расходы на ремонт, обновление, реконструкцию и реконструкцию общих частей или замену общих установок и оборудования (ст. 48, п. 3 ЗУЭС).

 Эти затраты обязательно распределяются только между владельцами (а не между пользователями и жильцами) пропорционально идеальным частям общих частей здания, принадлежащих им. Они предусмотрены в годовом бюджете кондоминиума и выполняются председателем правления (управляющим) только при наличии предыдущего решения общего собрания о проведении конкретного ремонта и реконструкции общих частей или замены общих исталяций, коммуникаций и оборудования .

з. Расходы по Фонду ремонта и обновления (ст. 50, абз. 2, п. 1 ЗУЭС)

Опять же, ежемесячные отчисления в Фонд ремонта и ремонта являются обязанностью собственников.

- на ремонт, реконструкцию, обновление общих частей или замену общих установок и оборудования;

- для выполнения мероприятий и указаний из технического паспорта здания; 

- на другие расходы, определенные решением Общего собрания ( даже в этих случаях они должны быть связаны с ремонтом или реконструкцией здания, и требуется весомый аргумент,чтобы провести их из фонда согласно статье 50 ЗУЭС).

м. Затраты на улучшение общих частей здания.

Такие расходы должны быть предусмотрены в бюджете кондоминиума только при наличии предыдущего решения общего собрания о таких улучшениях, принятого большинством не менее 75 процентов идеальных частей общих частей  (чл. 11, т. 10, б. "а", предл. 3 ЗУЕС, чл. 17, ал. 2, т. 3 ЗУЕС). Затраты на улучшение должны включать затраты на охрану (кроме затрат на портье), на видеонаблюдение за общими частями здания, на строительство детских площадок на территории, прилегающей к зданию и т. д.

Согласно  параграф 1, т. 12 ДР на ЗУЕС полезные расходы - это расходы, увеличивающие стоимость здания при реконструкции и ремонте мест общего пользования, не предусмотренные законом и выходящие за рамки затрат на необходимый и срочный ремонт и реконструкцию. На них распространяются особые правила  - они распределяются между собственниками в зависимости от идеальных частей общих частей здания. Следует отличать выгодные затраты от дорогостоящих расходов. Дорогостоящие расходы, которые не столько увеличивают стоимость здания, сколько удовлетворяют некоторые дополнительные и не связанные потребности здания, могут быть запланированы в бюджете только с единогласного решения собственников. 

к. Расходы на обслуживание и погашение кредитов предоставленных в пользу кондоминиумов

Предоставление таких расходов в бюджете кондоминиума необходимо только при наличии предыдущего решения общего собрания собственников кондоминиума, принятого большинством не менее 75 процентов идеальных частей общих частей (чл. 11, т. 12, б. "а" и б. "б" ЗУЕС, 17, ал. 2, т. 3 ЗУЕС) для получения кредитов на проведение необходимого или срочного ремонта или для получения кредитов на оплату полезных расходов.

 2.  Приходы

На основе установленных расходов  определяются поступления в годовой бюджет кондоминиума. Приходы могут включать:

 а. Взносы, уплачиваемые собственниками, пользователями и жильцами

•  в размере и распределении в соответствии с их типом и назначением (согласно вышеизложенному)

 б. доход от сдачи внаем общих частей здания

•  (чл. 11, ал. 1, т. 10, б. "б" ЗУЕС)сдача внаем общих помещений  и т. д., а также  размещения рекламы или технических средств на здании (чл. 11, ал. 1, т. 10, б. "д" ЗУЕС)

c. доход от свободных денежных средств (собственности) кондоминиума

• например: проценты по банковским депозитам (включая специальный счет, по чл. 50, ал. 3 ЗУЕС), прибыль от инвестирования средств в определенные финансовые операции - возможность, которая реализуется только при наличии решения в этом смысле общего собрания кондоминиума

д.  приход от платы за воду в частных квартирах

При ситуации, когда есть один общий счетчик на оплату воды в компанию предоставляющую водоснабжение

Органы исполнения и контроля бюджета кондоминиума 

Очень удобно, когда проект бюджета прилагается к приглашению на общее собрание. А контроль за исполнением бюджета осуществляется контролером, существование которого зависит от наличия решения в этом смысле на общем собрании собственников кондоминиумов (чл. 11, т. 15 ЗУЕС, чл. 24, ал. 1 ЗУЕС). В полномочия контролера входят следующие виды деятельности:

- контролировать деятельность правления (управляющего) по исполнению бюджета и решений общего собрания по расходованию средств кондоминиума (ст. 24, п. 4 ЗУЭС);
- проверять фонд не реже одного раза в год и представлять Общему собранию отчет о его результатах ((чл. 24, а. 5 ЗУЕС). Требуется не реже одного раза в год, но такие проверки можно проводить и чаще. Если есть решение общего собрания собственников  определяющее частоту таких проверок.

Внимание, если вам необходима помощь  или индивидуальная консультация по вопросам этажной собственности в Болгарии -обращайтесь , и мы с удовольствием порекомендуем вам компетентных специалистов!

Автор Елена