+359879470736
Ремонты и обновления в этажной собственности (далее по тексту ЭС) в Болгарии регулируются Законом об управлении этажной собственностью (далее по тексту ЗУЕС) в главе четвертой которая называется поддержка, ремонт и обновление общих частей чл.48-50.
Общие правила чл.48 ЗУЕС :
Ремонт, капитальный ремонт (основное обновление), реконструкция и переустройство общих частей или замена общих коммуникаций и оборудования осуществляется по решению Общего Собрания собственником.
При ремонте общих частей преимущественно осуществляется деятельность строительно-технического характера по приведению здания в соответствие с мерами и указаниями в техническом и паспорте.
Расходы на ремонт, капитальный ремонт, реконструкции и переустройства общих частей, для которых принято решение общего собрания собственников, распределяются между собственниками самостоятельных объектов соразмерно с принадлежащими им идеальными частями общих частей здания.
Для поддержания общих частей ЭС собственники, пользователи и жители самостоятельных объектов вносят ежемесячные взносы в размере, указанном в правилах внутреннего порядка или в протоколе по решению Общего собрания.
Каждый владелец может выполнять за счет собственных средств, материалов и / или труда необходимый ремонт общих частей здания без решения Общего собрания. Расходы на проведение ремонта, понесенные владельцем за его счет, решением Общего Собрания возмещаются или вычитаются из его взносов по чл. 50 после представления документов, удостоверяющих платежи. ЗУЕС чл.48 п.6
Фонд ремонта и обновления чл. 50 ЗУЕС
1. Общее собрание создает и поддерживает фонд ремонта и обновления
2. Для поддержания общих частей ЭС собственники, пользователи и жители самостоятельных объектов вносят ежемесячные взносы в размере, указанном в правилах внутреннего порядка или в протоколе по решению принятому на ОС .
3. Средства в фонд набирают на банковский счет специального предназначения, который открыт на председателя правления ЭС или на содружество (асоциацию).
4. средства из фонда расходуются :
а) на деятельность (виды работ) перечисленные в чл.48, 49 ЗУЕС и на оборудование
б) на выполнение мер и указаний по техническому паспорту здания
в) на другие расходы, определенными общим собранием
5. Распоряжение средствами со счета по ал. 3 осуществляется председателем правления (управляющим) на основе решения об их использовании, принятого на общем собрании.
В ЗУЕС упоминаются несколько видов ремонтов:
1. Основное обновление (капитальный ремонт) - это основное обновление (капитальный ремонт) по смыслу Закона по устройству территории.
2. Необходимый ремонт - это деятельность по приведению здания, общих частей, коммуникаций или их частей в соответствии с нормативными требованиями по технической пригодности здания и коммуникаций, в том числе крыш, с целью устранения созданных препятствий или неудобств для нормального использования здания и самостоятельных объектов в нем.
Процедура исполнения необходимого ремонта чл.48 п. 4 ЗУЕС:
Для проведения необходимого ремонта общих частей здания финансовые средства отпускаются незамедлительно по решению управляющего совета (управляющего). Общее собрание проверяет понесенные расходы, которые подтверждены платежными документами.
3. Неотложный ремонт - это деятельность по предотвращению разрушения здания, его конструктивных элементов, общих частей, коммуникаций или их частей, а также для устранения значительных повреждений и деформаций, приводящих к опасности для жизни и здоровья владельцев, пользователей, жителей и других лиц, к нанесению ущерба окружающей среде и близлежащим зданиям.
Процедура исполнения неотложного ремонта чл.49 ЗУЕС:
В тех случаях, когда здание или отдельный вход в режим этажной собственности нуждаются в срочном ремонте, по решении управляющего совета (управляющего) немедленно выдаются финансовые средства из фонда чл. 50.
Если в фонде Ремонта и Обновления недостаточно средств председатель правления (управляющий) немедленно созывает Общее Собрание по процедуре описанной в чл. 13, п. 1 и принимает решение о сборе средств для проведения ремонта.
В случае, если Общее Собрание не будет созвано или не примет решения в порядке предусмотренном ал. 2 ЗУЕС, председатель правления (управляющий) или заинтересованные лица уведомляют кмета общины или района об обстоятельствах по ал. 1 ЗУЕС.
Кмет общины или района или уполномоченный им чиновник проводит проверку и пишет приказ в течение одного месяца с момента уведомления по ал. 3, с которой он обязывает владельцев осуществить в определенный срок ремонт по ал. 1, но не позднее трех месяцев. Приказ сообщается председателю правления (управляющему) и может быть обжалован в административном суде по месту нахождения ЭС.
Когда приказ по ал. 4 не выполнен в срок или допущено предварительное исполнение по нему, срочный ремонт осуществляется кметом общины или района в течение трех месяцев с момента истечения срока ремонта по ал. 4. В этих случаях на основании приказа и платежных документов о понесенных расходах выдается исполнительный лист в пользу общины или района для сбора средств в соответствии с Гражданским процессуальным кодексом.
.4. Переустройство общий частей здания - это деятельность при которой может измениться предназначение объекта с или без исполнения строительных и монтажных работ.
А также используются понятия применимые к ремонтным работам:
1. Неотложный случай - это наличие фактов или обстоятельств, которые создают предпосылки для разрушения здания или прилегающих или близко стоящих зданий, их конструктивных элементов, общих частей, установок или их частей или такого ущерба зданию или соседним или близко стоящим зданиям, их конструктивным элементам, общим частям, коммуникациям или их частям, что препятствует нормальному использованию здания или самостоятельных объектов в нем, а также наличию фактов и обстоятельств, ведущих к опасности для жизни и здоровья владельцев, жителей и других лиц
2. Полезные расходы - это затраты, с помощью которых стоимость здания при переоборудовании и ремонте общих частей не нормативно предусмотрена и выходит за рамки стоимости необходимого и неотложного ремонта и основного обновления.
Технический паспорт чл.52 ЗУЕС
1. Для каждого здания в режиме этажной собственности выдается технический паспорт на условиях и в соответствии с законом об устройстве территории.
2. Председатель правления (управляющий) обязан хранить бессрочно технический паспорт.
Выполнение мер и указаний в техническом паспорте чл.53 ЗУЕС
Меры и рекомендации в техническом паспорте являются обязательными для владельцев самостоятельных объектов.
В трехмесячный срок с выдачи технического паспорта Общее Собрание собственников или ассоциации (содружества) принимает решения о выполнении предписанных мер и указаний.
Решением по ал. 2 также определяется размер необходимых средств, их распределение между собственниками и срок их сбора.
Контроль за выполнением мер в техническом паспорте чл. 54 ЗУЕС
Кмет общины или района осуществляет текущий контроль за этапным выполнением мер, предусмотренных техническим паспортом.
Алгоритм исполнение ремонтных работ в ЭС по пунктам:
1. Специально уполномоченный человек или председатель правления получает в общине или если его нет в общине заказывает изготовление технического паспорта ЭС. После получения технического паспорта составляет план ремонтных работ согласно мерам и указаниям в техническом паспорте и проводит мониторинг рынка строительных компаний и цен на эти работы. Составляет бюджет на запланированные ремонтные работы. Выносит на обсуждение на Общее Собрание собственников план, бюджет и предложение по компаниям, которые готовы осуществить необходимые работы.
2. Общее собрание утверждает план, бюджет и компании для осуществления ремонтных работ.
3. Управляющий совет (управляющий) набирает и отпускает средства на ремонтные работы по алгоритмам предусмотренным в ЗУЕС.
4. Управляющий совет (управляющий) принимает ремонтные работы.
5. Управляющий совет (управляющий) отчитывается на Общем Собрании о проведенных работах перед собственниками.
6. Контрольный совет проверяет работу управляющего совета в части исполнения бюджета. Смотрит сходятся ли затраты на запланированные и фактически проведенные работы (план/факт) и отчитывается на общем собрании о корректной или некорректной работе управляющего совета (управляющего)
7. В случае если ремонтные работы проводились с нарушением решений, принятых на общем собрании, собственники имеют право принять решение не утверждать расходы на эти работы на общем собрании и обратиться в прокуратуру с заявлением. Выявить нецелевое использование средств или факт самоуправства в ЕС. Или образовать в суде дело по возврату средств в соответствии с Гражданским процессуальным кодексом.
Внимание, если вам необходима помощь или индивидуальная консультация по вопросам этажной собственности в Болгарии -обращайтесь , и мы с удовольствием порекомендуем вам компетентных специалистов!
