Кто управляет этажной собственностью в Болгарии

Есть 3 модели управления этажной собственностью в Болгарии:

1. Общее собрание

2. Содружество собственников

3. Комбинированная (общее собрание и содружество собственников)

В этой статье я бы хотела уделить внимание такой модели управления, как общее собрание. Органы управления при такой модели: 

1. Общее собрание собственников - является главным органом управления.

2. Управляющий совет (выбранный на общем собрании)- является исполнительным органом общего собрания.

3. Контрольный совет (не является обязательным органом управления, на общем собрании принимается решение о его наличии или отсутствии)

Полномочия общего собрания очень обширны:

1. принимает, изменяет и дополняет правила  внутреннего порядка этажной собственности;
2. выбирает и освобождает от должности членов управляющего совета (управляющего), кассира;
3. выбирает и освобождает от должности членов контрольного совета (контролера);

4. принимает годовой бюджет доходов и расходов и утверждает ежегодные отчеты управляющего совета (управляющего), а также контрольного совета (контролера);

5. определяет сумму денежных взносов на расходы по управлению и поддержке общих частей здания;
6. определяет сумму денежных взносов в фонд " Ремонт и обновление";
8. принимает план проведения ремонтов, реконструкций и других мероприятий в общих частях здания, в том числе по выполнению предписанных мер в техническом паспорте, или по другим предписаниям компетентных органов, а также одобряет годовой отчет управляющего совета (управляющего), его выполнение;
9. принимает изменения в плане выполнения ремонта, когда появляются непредвиденные расходы;
10. принимает решения :
а) о проведении расходов, необходимых или срочных для поддержания или восстановления общих частей, о выполнении полезных расходов, а также об определении суммы затрат на выполнение указаний в техническом паспорте;
б) о сдаче в аренду или предоставление грантов на общие части здания в соответствии с нормами пожарной и аварийной безопасности;
в) о проведении  капитального ремонта и / или капитального обновления здания;
г) принимает решение о  подготовительных мерах по установлению права на использование, строительство, модернизацию или изменение назначения общих частей при соблюдении требований действующего специального законодательства;
д)принимает решение о размещении рекламных или технических сооружений на зданиях;
е)принимает решение об удалении из здания владельца, пользователя или жителя в порядке  Закона о собственности (ч.45)  на определенный срок, но не более трех лет;
ж) принимает решение в случаях, когда это предусмотрено нормативными актами в отношении норм водоснабжения, электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, санитарно-гигиенических норм и предоставлении других услуг;
з)принимает решение о создании условий доступа в этажную собственности для инвалидов;
и)принимает решение об использовании общих частей здания и прилегающих территорий и площадей в случае возникновения споров, а также для соблюдения внутреннего порядка и санитарно-гигиенических норм;
к) принимает решение о  присоединении здания к сети теплоснабжения и газоснабжения, а также о прекращении теплоснабжения и газоснабжения в этажной собственности;
м) принимает решение по  другим вопросам, связанным с управлением общими частями;
11. может принять решение о возложении деятельности по поддержанию общих частей здания юридическому или физическому лицу в обмен на вознаграждение путем определения конкретных полномочий управляющего совета (управляющего), может определить и конкретизировать полномочия, которые могут быть назначены для выполнения этим лицам;
12. может принять решение об управлении общими частями для получения:
а) кредитов для выполнения необходимого или срочного ремонта;
б) кредитов для выполнения полезных расходов;
в) безвозмездной помощи и субсидий;
13. может принять решение об упрощении финансовых обязательств, а также об отсрочке или рассрочке  их выполнения;
14. может уполномочить управляющий совет (управляющего) принять решение о срочном ремонте или  расходах, которые не терпят отсрочки;
15. в рамках нормативно установленных сроков подготовки технического паспорта принимает решение о назначении составителя технического паспорта для существующих зданий и одобряет договор с подрядчиком, принимает отчет о проведенном обследования и проведенных оценках технических характеристик и составленном техническом паспорте здания;
16.  может принять решение не выбирать контрольный совет или контролера;
17.  может принять решение о подаче заявки в муниципалитет на необходимое количество контейнеров для сбора бытовых отходов в связи с определением платы за бытовые отходы;
18.может принимать информацию по ст. 67, п. 15 Закона о местных налогах и сборах о количестве пользователей  
Общее собрание не может отказать в принятии решения о возмещении расходов, которые были  необходимы для поддержки или восстановления общих частей здания. Общее собрание обязано принять Правила внутреннего порядка в этажной собственности.

Принятые решения на общем собрании связывают и новых владельцев, пользователей и обитателей самостоятельных объектов этажной собственности.
Министр регионального развития и строительства издает примерные правила для внутреннего порядка.

Полномочия, права и обязанности управляющего совета(управляющего):

1. организует выполнение решений общего собрания;
2. следит за соблюдением правил внутреннего порядка в этажной собственности;
3. сохраняет журнал учета, планы здания и чертежи, книгу входящей и исходящей корреспонденции, технический паспорт здания, если таковой имеется, книгу доходов и расходов и другие. ;
4. подготавливает годовой бюджет для управления, обслуживания и использования общих частей этажной собственности и годовой план проведения ремонта, обновления, реконструкции и других работ в зданиях, а также отчеты об их выполнении;
5. представляет этажную собственность в отношениях с местными властями и другими юридическими лицами;
6. заводит, хранит и ведет книгу этажной собственности;
7. уведомляет муниципальную администрацию об обстоятельствах, предусмотренных ст. 466 и изменениях в них;
8. своевременно уведомляет владельцев, пользователей и жильцов о получении письменных уведомлений от эксплуатационной компании, когда тепловая нагрузка здания снижается ниже 50 процентов;
9. предоставляет информацию о собаках, зарегистрированных в журнале этажной собственности  соответствующей региональной дирекции по безопасности пищевых продуктов и в общину, в течение 30 дней с момента внесения записи в журнал этажной собственности;
10.  имеет право получать информацию из Агентства геодезии, из  кадастра или общинских органов о площади самостоятельного объекта и помещениях для хранения, прикрепленных к нему;
11. определяет идеальные части  на основании данных, предоставленных владельцами (из нотариального акта о собственности), и / или информации, указанной в пункте 10;
12.  по запросу выдает владельцам документ о наличии или отсутствии обязательств перед этажной собственностью;
13.  осуществляет другие полномочия, предоставленные ему общим собранием.
Управляющий совет (управляющий) отчитывается ежегодно и по окончании срока своих полномочий с докладом перед общим собранием. 
 Председатель управляющего совета (управляющий) представляет владельцев и пользователей при выполнении всех действий, связанных с обычным управлением. Для действий по установлению прав на использование, строительство, модернизации или изменений в назначения общих частей он представляет владельцев, если у него есть доверенность от общего собрания.
Председатель управляющего совета (управляющий) представляет в суде владельцев апартаментов в этажной собственности в исках, предъявленных им в связи с общими частями, а также в исках, предъявленных владельцам, пользователям или жителям, которые не  выполняют решения общего собрания или их обязательства обусловленные законом об этажной собственности В претензиях к третьим лицам в связи с общими частями председатель  управляющего совета  (управляющий) представляет владельцев, если это разрешено общим собранием. Но любой собственник может участвовать в судебном разбирательстве, по которому управляющий представляет собственника.
При выборе нового управляющего совета (управляющего) сохраненные документы, а также имеющиеся средства, данные банковского счета и банковские карты передаются по протоколу, который подписывается членами предыдущего управляющего совета (управляющим), членами вновь избранного управляющего совета (управляющим), членами контрольного совета (контролером) и кассиром.

В случае возникновения новой этажной собственности управляющий совет избирается на первом общем собрании, в течении 6 месяцев после ввода в эксплуатацию здания. Заседания управляющего совета проводятся не реже одного раза в 3 месяца если присутствую т 2/3 его членов. Решения принимаются большинством голосов.

Полномочия, права и обязанности контрольного совета:

1.контролирует деятельность управляющего совета (управляющего) по исполнению бюджета и решений общего собрания относительно расходования средств этажной собственности.

2. должен проверять кассу (наличность) не реже одного раза в год и представлять на общем собрании отчет о результатах проверки. Если в этажной собственности нет контрольного совета (контролера), общее собрание должно определить среди владельцев и пользователей лица, для проведения проверки.

3. должен представить письменный отчет на общем собрании по окончании срока его полномочий. Отчет должен быть доступен каждому владельцу, пользователю или жильцу по запросу.

Контрольный (наблюдательный) совет собирается не реже одного раза в 6 месяцев и принимает решения простым большинством голосов, если присутствуют две трети его членов.

Членом контрольного совета, контролером или кассиром может быть владелец или пользователь, который не является супругом, членом семьи, родственником второй или первой линии с другими членами контрольного совета и управляющего совета а также лица, которые проживают в здании и занесены в книгу этажной собственности.

По решению общего собрания членам контрольного совета (контролера) может быть выплачено вознаграждение.     

Все права и обязанности регулируются "законом об управлении этажной собственности".

Внимание, если вам необходима помощь  или индивидуальная консультация по вопросам этажной собственности в Болгарии -обращайтесь , и мы с удовольствием порекомендуем вам компетентных специалистов!

Автор Елена