Реформа ЖКХ по-болгарски: масштабные изменения в ЗУЕС

 Изменения в ЗУЕС 2026: новые правила ЖКХ в Болгарии. Управление многоквартирными домами в Болгарии (так называемая «етажна собственост») долгое время оставалось сферой серых схем, соседских войн и хаотичного рынка «профессиональных домоуправителей». Однако масштабная реформа жилищного законодательства, начатая Парламентом еще с принятия резонансного Закона за изменение и допълнение (ЗИД на ЗУЕС) в Държавен вестник, бр. 82 от 2023 година, наконец получила своё финальное практическое завершение.

Официальная публикация в «Държавен вестник» (бр. 20 от 20 февруари 2026 г.) знаковой Наредбы № РД-02-20-1 запустила работу Единой информационной системы . Государство берёт сферу управления недвижимостью под жёсткий цифровой контроль.

Разбираем по полочкам, к чему готовиться собственникам квартир, управляющим и иностранным владельцам недвижимости в Болгарии.

1. Цифровизация и Единая информационная система.

Главное новшество, которое упорядочило принятые изменения в ЗУЕС, — запуск Единной информационной системы етажната собственост, создание которой регламентировано чл. 47а ЗУЕС. Теперь это не просто бумажные книги жильцов у домоуправителя, а государственная электронная база данных.

Согласно новой Наредбе и нормам , система содержит два ключевых публичных регистра:

• Регистр лиц, осуществляющих деятельность по управлению этажной собственностью (фирм-торговцев).

• Регистр самих объектов етажната собственост и товариществ собственников (сдружения на собствениците).

2. Конец «дикого рынка»: жёсткие рамки для профессиональных домоуправителей.

До сих пор собирать деньги с жильцов и управлять домами могла практически любая фирма. Правила игры радикально изменились с введением в закон новой . Сейчас осуществлять эту деятельность как бизнес могут только компании, внесенные в министерский регистр.

Чтобы получить лицензию (удостоверение действует 5 лет согласно чл. 47в, ал. 4 ЗУЕС), фирма обязана соответствовать строгим критериям, закрепленным в чл. 47б от ЗУЕС:

• Чистая репутация: Руководители, члены управляющих органов и неограниченно ответственные соучредители компании не должны быть осуждены за умышленные преступления общего характера (чл. 47б, (3)1 ЗУЕС).

• Отсутствие долгов: У фирмы не должно быть публичных задолженностей перед государством по налогам и обязательным страховым взносам (чл. 47б, ( 3) 2 от ЗУЕС).

• Административный капитал: В штате компании по трудовому договору должен состоять как минимум один сотрудник (чл. 47б (3). 6 от ЗУЕС).

• Профессиональная страховка: Управляющий обязан заключить договор страхования профессиональной ответственности на случай причинения ущерба, который затем продлевается ежегодно (чл. 47в (4)от ЗУЕС).

3. Облегчение кворума и онлайн-голосование.

Многие собственники (особенно иностранцы, не проживающие в Болгарии постоянно) годами страдали от невозможности принять важные решения по дому из-за хронического отсутствия соседей на Общих собраниях (Общо събрание). Реформа ЗУЕС решила эту проблему:

• Кворум 51%: Для проведения легитимного общего собрания теперь достаточно присутствия собственников, владеющих более 51% идеальных частей здания (чл. 15  (1) ЗУЕС). Ранее требования составляли 67%.

• Онлайн и гибридный формат: Закон официально закрепил право принимать участие в собраниях удалённо — через видеосвязь в реальном времени (чл. 16, (1) ЗУЕС) или с помощью предварительно направленных электронных писем Чл. 17а.

• Если кворума нет (правило 1 часа): Если в назначенный час 51% не набрался, собрание автоматически откладывается на 1 час. Согласно чл. 15, ал. 2 ЗУЕС, после этого оно признаётся законным при наличии не менее 26% представленных идеальных частей. Если же нет и 26%, собрание переносится на следующий день и проводится независимо от объема представленных частей (чл. 15, ал. 3 ЗУЕС).

• Защита от «монополии» одного собственника (чл. 15, ал. 4 ЗУЕС): Из общего правила о снижении кворума до 51% есть одно принципиальное исключение, введенное реформой. Если одно физическое или юридическое лицо (например, застройщик или крупный инвестор) владеет более чем 51% идеальных частей общего имущества дома, правила ужесточаются. В таком случае Общее собрание признается легитимным только тогда, когда на нем лично или через представителей присутствует не менее 75% идеальных частей дома. (чл. 15, ал. 4 ЗУЕС).

• Передача управления на аутсорс: Чтобы делегировать полномочия профессиональной компании, жильцам на общем собрании достаточно набрать более 50% голосов от идеальных частей, представленных на данном собрании. При этом максимальный срок договора подряда теперь строго ограничен 2 годами (чл. 19, ал. 8 ЗУЕС).

4. Распределение расходов и малые здания.

Изменения затронули финансовую часть, сделав её более прозрачной, а также расширили действие закона на объекты, которые раньше выпадали из правового поля:

• Справедливые таксы для пустующих квартир: Взносы в фонд содержания теперь обязаны платить абсолютно все. Если квартира необитаема (собственники отсутствуют более 30 дней в году), она рассчитывается по тарифу как за одного обитателя (чл. 51, ал. 1 ЗУЕС).

• Ремонтный фонд без скидок (чл. 50, ал. 2, т. 1 ЗУЕС): Взносы в фонд ремонта (фонд „Ремонт и обновяване“) начисляются принципиально иначе, чем расходы на текущее содержание. Согласно закону, эти средства собираются в виде ежемесячных взносов, размер которых определяется решением Общего собрания строго соразмерно доле идеальных частей конкретного собственника в общих частях здания.

  Тот факт, что квартира пустует, а собственник находится за границей, по закону не освобождает его от обязанности платить. Никаких скидок для необитаемых объектов нормы не предусматривают. Тот факт, что в квартире никто не живет, не освобождает от платежей. Минимальный размер взноса теперь законодательно привязан к экономическим показателям страны и не может быть ниже 1% от минимальной рабочей зарплаты в Болгарии (чл. 50, ал. 2 ЗУЕС).

• Упрощенное взыскание долгов: Если собственник не платит, управитель имеет право без долгих разбирательств запустить процедуру принудительного взыскания через суд по упрощенному порядку на основании чл. 38, ал. 2 ЗУЕС в порядке установленном в чл. 410 ГПК (Гражданско-процессуален кодекс).

Резюме для собственников.

Реформы нацелены на то, чтобы сделать рынок управления недвижимостью прозрачным. Для рядового собственника это означает больше порядка, меньше возможностей для злоупотреблений.  А также удобный цифровой доступ к документам своего дома.

 Планируете Общее собрание собственников? Не рискуйте кворумом и законностью решений. Переходите в каталог, выбирайте подходящий пакет услуг, а всю  рутину и уведомления мы возьмем на себя!